ファシリティマネジメントとは?現役FMが実務ベースでわかりやすく解説

ファシリティマネジメントとは

セコカンくん
セコカンくん

いわん太さん!ファシリティマネジメントってどんな仕事なんですか?

いわん太
いわん太

ファシリティマネジメントは本当におすすめの職種です。

  • ファシリティマネジメントってどんな仕事なのか。将来性はあるのか。
  • 似たような用語があるけど違いが知りたい
  • ファシリティマネジメントの仕事をしてみたいけど、どうすればなれるのか。

ファシリティマネジメントという仕事は、似たような用語がたくさんあり、どんな仕事をしているのか気になっているのではないでしょうか。

いわん太
いわん太

僕は施工管理から転職して、発注者であるファシリティマネージャーという職種で働いています。

この記事では、ファシリティマネジメントの概要や似たような用語解説、仕事内容や将来性、実際にファシリティマネージャーになる方法について、現役ファシリティマネージャーが実務経験を元にわかりやすく解説します。

この記事を読み終えるとファシリティマネジメントの全体像がわかります。

ファシリティマネジメントは、ファシリティを最適化し経営に貢献することです。市場規模の拡大しており将来性のあるので、施工管理からの転職先の候補として非常におすすめの職種です。

実際にファシリティマネージャーになる具体的な方法についても解説していますのでぜひ最後まで読んで見て下さい。

目次

ファシリティマネジメントFM)とは

FMとは

ファシリティマネジメントとはわかりやすくいうと「ファシリティを最適化し経営に貢献すること」

まずはファシリティマネジメントとは何かを解説します。

ファシリティマネジメント(Facility management)とはアメリカ発祥の経営管理方式で、日本でも導入され始めています。JFMA(公益社団法人日本ファシリティマネジメント協会)で以下の通り定義しています。

ファシリティマネジメント(FM)とは、「企業・団体等が組織活動のために、施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動」のことです。

2018年(平成30年)1月発行『公式ガイド ファシリティマネジメント』より

もう少しわかりやすく表現すると、以下のようになります。

『ファシリティを最適化し経営に貢献すること

経営資源は、①ヒト、②モノ、③カネ、④情報の4つに分類されますが、そのうちの②モノ(ファシリティ)を有効かつ効率的に活用し、最大の効用をもたらし経営に貢献するための管理手法のことをファシリティマネジメントといいます。

ファシリティとは、「施設(土地も含む)」と「その環境」のことで、人々が活動する「場」とも位置づけできます。

施設とは

施設オフィスなどの業務施設や公共施設(公民館)、医療施設(病院)、生産施設(工場)、物流施設(倉庫)、教育施設(学校)、文化施設(美術館)、商業施設(店舗、飲食)、宿泊施設(ホテル)、情報管理施設(データセンター)、交通施設(鉄道)など

ファシリティマネジメントの目的は「人・組織・社会への貢献」

次にファシリティマネジメントの目的を解説します。

いわん太
いわん太

ファシリティマネジメントの目的は「人・組織・社会への貢献」の3つです。少し抽象的な話が多いので、自分の働いている会社のオフィスを想像してみて下さい。

人への貢献

人が利用するワークプレイスの満足度を向上させる環境づくりは、ファシリティマネジメントの重要な目的です。

なぜなら、経営資源で最も重要なものは「人」だからです。

最近、働き方改革ワークプレイスなどで従業員満足度を上げ創造性や生産性向上を狙う企業が増えてきていることは皆さんご存じではないでしょうか。テナントなどであれば訪れる利用者への顧客満足度と言い換えることができます。

経営資源で最も重要な「人」への貢献するため、ワークプレイスを最適化することはファシリティマネジメントの重要な目的です。

組織への貢献

ファシリティマネジメントの重要な目的の一つに、組織への貢献が挙げられます。

なぜなら、ファシリティ(モノ)は重要な経営資源だからです。

経営側にとってファシリティは、財務上負のコストあり利益に直結するインパクトのあるコストであるため、ファシリティコストを適切に管理し、有効に活用することはファシリティマネジメントにとって重要な目的です。

その他に経営目標の達成の支援(店舗の拡大縮小etc)組織の活性化(本社機能の集約etc)人材採用やエンゲージメント向上の支援(オフィスのリニューアル)などコスト以外に組織に貢献する役割も年々増し続けています。

重要な経営資源であるファシリティを組織のために有効活用することはファシリティマネジメントの重要な目的です。

社会への貢献

最後の目的は、社会への貢献です。

社会への貢献が挙げられる理由は、ファシリティが社会へ与える影響がどんどん高まってきているからです。

ここ数年で一般用語となってきているSDGs(持続可能な開発目標)の項目でもある再生可能エネルギーカーボンニュートラル火災や地震などの防災・災害対策など企業として取り組まなければならない社会の責務について、ファシリティが密接に関係しています。

経営課題である環境保全や持続可能な社会への貢献をファシリティマネジメントで管理することは、全ての事業者にとって近年とても重要な目的になってきています。

ファシリティマネジメントの範囲は「日常・管理・経営の3段階」

いわん太
いわん太

ファシリティマネジメントの範囲は大きく分けて3段階あります。

経営レベルのファシリティマネジメント

全ファシリティの最適化を戦略的に行うファシリティマネジメントで、経営トップや経営戦略を企画する部門と密接連携しており、全社的な影響が大きいレベルで、施設の移転や建替などが挙げられます。

管理レベルのファシリティマネジメント

計画に基づいたファシリティの効率化を行うファシリティマネジメントで、LCCなど長期修繕計画の立案、実行が業務内容になります。ゼネコンや管理会社などの連携も重要なで、PM,CMといった用語で語られることもあります。

日常レベルのファシリティマネジメント

日常的な維持管理を最適化するファシリティマネジメントのことで、清掃、保全、修繕、サービスなどの維持保全業務が中心となります。いわゆる施設管理と言われる業務でBMとも言われます。

ファシリティマネジメントと似ている専門用語と内容の違い

用語
セコカンくん
セコカンくん

ファシリティマネジメントと似たような用語がいっぱいあってよくわかりません。

いわん太
いわん太

セコカンくんがビルオーナーだと思って聞いてみて。

ファシリティマネジメントに関わる業務は、大きく分けて図のように構成されています。まずは関係図を覚えておくと用語の関係性がわかりやすいです。

用語解説

FMの用語

  • BM(ビルメンテナンスorビルマネジメント)
  • CM(コンストラクションマネジメント
  • LM(リーシングマネジメント
  • PM(プロパティマネジメント)or BM(ビルマネジメント)
  • AM(アセットマネジメント)
ビルメンテナンスの定義

ビルメンテナンスという言葉の定義はかなり曖昧で企業によって定義が異なります。建物のBM(ビルメンテナンス)のことを指す場合もあれば、PM(プロパティマネジメント)のことを指す場合があるので、業務内容をよく確認する必要があります。

BM(ビルメンテナンスorビルマネジメント)

ビルメンテナンスは、建物の維持保全やビルの管理をする業務です。施設管理とも言われる仕事です。

なぜビルメンテナンスが必要かというと、ビル管理を適切にしないとテナントの満足度が低下してしまうからです。

清掃頻度が低かったり、故障している設備を修理しないなどを繰り返すとテナントが出ていってしまい収入が減るリスクがあるため、清掃から設備管理、保全、小修繕対応などで建物の維持保全を行う業務が必須となります。

防災センターの常駐員やビル管理室にいる守衛員などビル管理会社から派遣された担当がメインとなりビルの維持保全管理を行うのがビルメンテナンスの仕事です。

BMの仕事内容と取引先

  • 主な仕事内容:ビル管理(清掃、保全、修繕、サービス、セキュリティ)
  • 主な取引先:ビル管理会社、メンテナンス会社
BMとFMの違い

BM(ビルメンテナンス)いわゆる施設管理とFM(ファシリティマネジメント)は大きく異なります。大きな違いは、その目的です。BMは維持保全を目的に業務を行うのに対し、FMは経営目線のファシリティ最適化です。FMのほうがより専門的で広範囲の知識が必要な仕事となります。

CM(コンストラクションマネジメント)

CM(コンストラクションマネジメント)は、ビルにおける大規模修繕工事を技術的な立場で管理する仕事です。

以下の通り定義されています。

コンストラクション・マネジメント(construction management)とは、建設プロジェクトにおいて、建設発注者から準委任を受けたコンストラクション・マネジャー(CMr)により、中立的に全体を調整して、所期の目的に向かって円滑に事を運ぶ為の行為のことである。

出典: フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』

新築ビル建設のプロジェクトマネジャーの意味合いが強いですが、既存ビルの観点だとLCC計画(ライフサイクルコスト)に基づく修繕工事やテナントの入居工事のサポートなどを担当します。

ビル管理会社などでは手に負えないような大規模工事の場合、技術的知見のある担当者が計画立案から施工会社との調整などを行います。

ゼネコンやサブコンとのやりとりが多く、仕様の提示や見積査定、工事発注などがメインの業務内容になります。

CMの仕事内容と取引先

  • 主な仕事内容:長期修繕計画の作成、実行(設備更新、外壁補修など)
  • 主な取引先:ビル管理会社、ゼネコン、サブコン

LM(リーシングマネジメント)

LM(リーシングマネジメント)は、テナントなどの入退去に関する業務を担当します。

賃借人との契約管理・賃料の収受、管理費用の支払い代行などを中心に、空室のテナント誘致なども業務内容に含まれます。空室は死活問題なので集客の部分に特化してコンサル業を行っている会社も多いようです。

不動産仲介会社に委託し、テナント誘致を行うことが多く不動産を扱う知識が求められる業務です。

LMの仕事内容と取引先

  • 主な仕事内容:テナント入居退去、誘致に関する業務
  • 主な取引先:テナント担当者、不動産仲介会社

PM(プロパティマネジメント)orBM(ビルマネジメント)

いわん太
いわん太

ここまではしっくりくる方も多いかもしれませんが、ここからが少しややこしくなります。

PM(プロパティマネジメント)は、ビルオーナーに代わり①、②、③の業務を総合的に管理する業務と定義されます。よくPM会社などともいわれ、次に説明するAMから受託して業務を行うことも多いです。

なぜとりまとめ役が必要かというと、ビル全体の管理状況や収益を把握する必要があるためです。

ビルオーナーは建物の管理については素人なので専門的な知識をもったPMへ委任することでビル全体の適正な管理をすることができます。

いわん太
いわん太

建物の工事内容や法令順守に関しては、専門職でないとわかりませんからね。

直接オーナーへ進捗状況を報告する場合もありますし、投資物件であればAM(アセットマネージャー)に報告する必要があります。

PMの仕事内容と取引先

  • 主な仕事内容:BM,CM,LMの総括した建物全体を管理する業務
  • 主な取引先:オーナー、AM担当者、ビル管理会社etc
PMとFMの立場の違い

インハウスのFM(ファシリティマネージャー)の場合は、PM会社から報告を受ける立場、つまりオーナー側の立場になります。ここは、PMとFMの大きな違いなので覚えておきましょう。

AM(アセットマネジメント)

AM(アセットマネジメント)は、建物を証券化(不動産リートなど投資信託など)した投資用不動産の運用代行をする業務です。

投資家は投資対象として不動産を見ているので、AMがPMと連携し不動産の価値を高め収益性のあるビルに管理する必要があります。不動産収益が出ていない物件の改善だったり、費用対効果の検証、分析し投資家へ助言するのがAMの仕事内容です。

なので、どちらかというと金融業界に近い仕事内容なので施工管理出身者だと少し毛色が違うので参考程度に覚えておきましょう。

PMの仕事内容と取引先

  • 主な仕事内容:建物の買付、売却、運用管理、投資家への運用レポート作成etc
  • 主な取引先:不動産投資家、PM会社
AMとFMの立場の違い

FMとの違いは、物件を経営者視点でマネジメントする投資家視点でマネジメントするかの違いです。FMはファシリティという経営資源の有効活用がメインですが、AMは投資対象物件として収益を優先して考えることが多いです。

ファシリティマネージャーの仕事内容は主に2つ

チーム
セコカンくん
セコカンくん

ファシリティマネージャーの仕事内容を教えて下さい。

いわん太
いわん太

仕事内容は大きく分けて『運営維持業務』と『プロジェクト管理業務』の2つがあります。

運営維持業務

ファシリティマネジメントにおける運営維持業務とは、建物を運営維持するための日常業務のことです。

日常業務には以下の3つがあります。

運営維持業務

  • 運用(設備・エネルギー・セキュリティ)
  • サービスワークプレイス、業務・生活支援
  • 維持保全(点検・保守、保全)

運用・サービスは、ビル全体を管理する防災センターを思い浮かべるとがわかりやすいです。

運用は、設備の運用や入退出管理、執務室内の空調や照明、温度の調整などが運用にあたります。サービスは、執務室の清掃やゴミ回収に加え、受付対応や郵便管理、車の配送、自販機やパントリー、食堂のサービス支援があります。

日常業務にはトラブル発生時の対応やユーザーからクレーム対応も含めれています。

維持保全は、日常・定期点検に加え、長期修繕計画(外壁改修や設備機器更新など)に基づく改修工事などです。

ファシリティマネージャーは、運用・サービス・維持管理業務そのもの実施する仕事ではなく、管理会社や委託業者などから業務報告を受け現状を把握し、ユーザー等へ改善提案しながら維持管理をマネジメントするのが仕事になります。

プロジェクト管理業務

プロジェクト業務は、主にワークプレイスづくりや余剰スペースの有効活用、不動産の取得・売却、建物の建設、移転、大規模改修工事などがあります。

企業によってプロジェクトの内容に違いはありますが、現在の市場だと主に移転や増減床などオフィスや店舗戦略をマネジメントする仕事が多い印象です。

なぜなら、オフィス増減床や店舗戦略の需要が多いからです。

新型コロナの影響でオフィスのあり方について再考する企業が多いことは周知の事実です。

いわん太
いわん太

転職サイトで調べてみればオフィス戦略の求人が多いのはよくわかります。

具体的な仕事内容は、移転などプロジェクトの企画や賃貸借関係の計画から設計・仕様条件提示、業者選定、査定、発注、検収に加えて賃貸借契約や施設管理計画固定資産の管理などがあります。

プロジェクト管理業務は、実践的な業務が多く、幅広い分野の 知識と経験が必要なのでファシリティマネージャーの腕の見せ所でもあります。

詳しくはこちらの記事で事例付きで解説しているので参考にしてみて下さい。

ファシリティマネージャーの労働環境はかなりホワイト

建設業と比べればかなりホワイトな環境

ファシリティマネージャーの職場環境は、建設業に比べてホワイトに働ける環境です

理由は以下の2点です。

FM職がホワイトな理由

  • 発注者で裁量権があるので自分の業務をコントロールしやすい
  • 大手企業であることが多く労働環境が整備されている

ファシリティマネージャーは、発注者の立場なので現場に関してかなり裁量があります。そのため、自分で業務をコントロールしやすい立場とも言い換えることができます。

建設業の多重下請構造は、下請けになればなるほど自分でコントロールできない仕事が増えるのは想像できるはずです。

また、建物を保有している企業は大手企業が多いため労働環境が整備されています。

残業時間の管理体制休暇制度の充実リモートワークなど長時間労働にならない対策は万全なので安心して働ける労働環境であることは間違いないです。

建設業の中途採用者が多数在籍している

ファシリティマネージャーは、建設業出身の中途採用が多く活躍している職場です。

建設業が多い理由は、ファシリティマネジメントに必要な知識・経験が備わっている即戦力な人材だからです。

ファシリティマネジメントの必要なスキルは以下の通りです。

FM職に必要な知識・スキル

  • 建築関連の知識
  • 設計事務所やゼネコン、サブコンとの打ち合わせ
  • プロジェクトを推進できるリーダーシップ

特に施工管理の方は、上記の知識・スキルを兼ね備えている人材なので、ファシリティマネジメント職に多く在籍しています。業種は、建築・電気・設備など幅広く多くの方が1級施工管理技士を取得されています。

建設現場のスキルが必要な仕事なので、ファシリティマネジメント職には建設業出身の中途採用が多い職場です。

ファシリティマネジメントの資格は『認定ファシリティマネジャー』

資格
セコカンくん
セコカンくん

ファシリティマネジメントの資格はありますか?

いわん太
いわん太

認定ファシリティマネジャーという資格があります。

ファシリティマネジメントには、『認定ファシリティマネジャー』という公益財団法人日本ファシリティマネジメント協会が主催している民間資格があります。

この資格はファシリティマネジャーになるにはかなりオススメの資格です。

なぜなら、FM職求人の歓迎要項に記載してあることが多いからです。

特に1級施工管理技士や1級建築士など施工管理経験がないと取れないような資格でなく、誰でも受験可能です。試験難易度もそこまで難しくありません。

まだ1級施工管理技士は取れないけどファシリティマネージャーになりたいといった方にはオススメの資格です。

詳しくはこちらの記事で解説しています。

ファシリティマネジメント業界の将来性

調べる
セコカンくん
セコカンくん

FMってニッチな業界で将来性あるんですか?

いわん太
いわん太

3つの観点から今後伸びる業界と言われています。

ファシリティマネジメントと環境保全

ファシリティマネジメントの中で環境保全は大きなテーマのひとつです。

なぜなら、環境保全は企業の大きな経営課題だからです。

近年、『SDGs(持続可能な開発目標)』の達成に向け、企業は建築物のCO2排出量の削減再生可能エネルギーの活用などエネルギー削減に対する取り組みが求められています。

環境保全に対する取り組みが適切に行う必要があり、適切に管理しないと「SDGsウォッシュ」のように企業価値(株価)に影響を及ぼすこともあります。

従来の考え方ではスクラップ&ビルドのような考え方が主流ですが、時代の流れが変わり環境保全の関心が高まってきているのでファシリティマネジメントの重要性が増してきています。

「SDGsウォッシュ」 (SDZsに取り組んでいるように見せかけていること。)と評価を受け、不買行動などで大打撃を受けた。

ファシリティマネジメントと働き方改革

ファシリティマネジメントと働き方改革は密接に関係しています。

なぜなら、働き方が変わることによりワークプレイスが大きく変わるからです。

テレワークやフリーアドレスなどのシステムインフラの整備に始まり、オフィスの解約、借り増し、レイアウト変更など社員のエンゲージメント向上を目的としたオフィス空間の構築して社員の力を最大限発揮もらうことはファシリティマネジメントの大きな仕事です。

よりよい働き方を実現するためにワークプレイスを再構築する動きは、大手企業人材を確保したい成長企業で活発になってきています。

ビジネスパーソンにとってワークプレイスの快適性は非常に重要なトピックスなので、ファシリティマネジメントの需要は高まっています。

ファシリティマネジメントの市場規模

ファシリティマネジメントの市場規模は年々上昇傾向にあります。

色々ある理由はありますが、上記で述べた環境問題新型コロナの影響が大きいとみています。

大手調査会社のマーケッツアンドマーケッツ社のレポートによると、ファシリティマネジメントの世界市場規模は2021年で422億ドル。2026年には763億ドルまで成長するとみており、年平均は12.6%の成長と予想しています。

皆さん、もしかして今この職につければ自身の市場価値を挙げられるチャンスもしれませんよ!

ファシリティマネージャーになるための3STEP

3STEP
セコカンくん
セコカンくん

ファシリティマネジメント職が気になりますが自分もなれますか?

いわん太
いわん太

3STEPなので再現性高いです。

【STEP1】自分の軸を明確にする

まず、転職するにあたって自分にとって大切なことを明確にしておきましょう。

今の仕事で何が不満で転職を検討しているか、次の職場で譲れないポイントはなんなのか明確にすることは必須となります。

なぜなら、全ての条件を兼ね備えた職場はほぼないからです。

実際に周りを見渡して、給与高く、ライフワークバランスもよい、その上仕事が楽といっている人はいるでしょうか。

そんな仕事はほとんどないのである程度条件を絞るということを理解する必要があります。高望みしすぎるといつまでたっても転職先が見つからないかもしれません。

具体例としては、次の通りです。

譲れない条件の具体例

  • 今の職場は働きすぎて限界。次の職場ではライフワークバランスは絶対に譲れない
  • 今の職場は安月給で限界。多少仕事が大変でも次の職場は給与が高いところがいい。
  • 人手不足が顕著でどんどんシワ寄せが来ている。大きな規模の会社に行きたい。

いくつも譲れない条件があると思いますが、ポイントは譲れない条件の中でも順位付けをすると自分の転職の軸が明確になります。

いわん太
いわん太

僕の場合、ライフワークバランスを第一優先で転職活動をしていました。

自分の軸が明確になれば転職先に求めるポイントが明確になるので、求人を絞りやすくなります。必ず押さえておきましょう。

【STEP2】実積を作る

施工管理からの転職には、転職市場で評価される実績が必要です。

なぜなら、企業から求職者に求めているものは施工管理で培ってきた専門性だからです。

転職市場で評価される実績は以下の2つです。

施工管理の実績

  • 資格を所得(1級施工管理技士)する
  • 現場所長(現場代理人)を経験する

発注者の求人は、多くの企業で1級施工管理技士を取得していることが応募基準になっていることが多いです。1級建築士を必須とするところもあったりするので、資格を取得しておくに越したことはありません。

また、現場代理人の経験は誰しもなれる訳ではないので必須ではないですが、経験する機会があれば大きな強みになります。

自分の施工管理キャリアでどんな実績を積めたのか、資格現場所長の経験という2つ観点から考えてみて下さい。

資格を持っていなくても発注者にはなれるが…

未経験の場合、ビルメンテナンスプロパティマネジメントといった職種であれば資格がなくても発注者に転職することは可能です。ただし、よりよい条件で転職したい場合は1級施工管理技士の取得している方が間違いないので、できる限り取得しておきましょう。

【STEP3】転職エージェントで非公開求人を狙う

最後に転職エージェントに登録して非公開求人を狙いましょう。

転職エージェントを利用する利点は以下の通りです。

  • 転職市場に参加することで自分の市場価値がわかる
  • 非公開情報を紹介してもらえる
  • 応募書類や面接の日程調整など手厚い転職サポートを受けれる
  • 年収交渉をしてもらえる

メリットは紹介したものの実際、人間は切羽詰まっていないと簡単に環境を変えたりしないものです。

いわん太
いわん太

まだまだ転職エージェントに登録しなくていいと思っていませんか?

セコカンくん
セコカンくん

…まだいいかなって思ってました。

少しでも発注者転職に興味があるなら、小さな一歩として情報収集だけでもすぐに始めてみることをおすすめします。

注意点でも解説した通り、大手企業の発注者のポジションは非公開求人であることが多く定年などによる人員補充などで枠も少ないことが多いので市場を常にウォッチしておくことが重要です。

もし今自分にぴったりのホワイト企業の求人が掲載されていても行動していなければホワイト企業に巡り合うことすらできません。すぐに転職しなくても、今の自分の実力でどんな企業で働けるのか知っておくだけでも大きな第一歩です。

いわん太
いわん太

人気Youttuberの両学長も『転職活動はデメリットなし』と言っているように、ノーリスクで自分の人生を変えられるチャンスなので今このタイミングで少しだけ行動してみませんか?

おすすめの転職エージェントを厳選していますので、登録して自分の市場価値がどのくらいあるか試してみて下さい。

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まとめ

いわん太
いわん太

それではまとめです。

まとめ

ファシリティマネジメントとは、ファシリティを最適化し経営に貢献すること

・現在の市場だと主に移転や増減床などオフィスや店舗戦略をマネジメントする仕事内容が多い。

・今後、環境問題や働き方改革の影響から需要は増える職種

ファシリティマネジメント職になるには、転職エージェントで非公開情報を探す

ファシリティマネジメントはコロナやSDGsの影響で市場が伸びている職種になります。施工管理の経験を活かせる職種でもあるため、転職先候補として強くおすすめします。

もしファシリティマネジメントに興味があるなら、転職エージェントに登録して情報取集を始めてみましょう

では、また。

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